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保租房要让青年人住得起,还要住得惯

澎湃研究所研究员 王昀
2023-11-15 16:49
来源:澎湃新闻
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“保障性租赁住房”的概念,在2020年的“十四五”规划中首次出现。2021年7月,国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,正式推出“保障性租赁住房”,明确其旨在解决大城市新市民、青年人的住房困难问题。

上海自2022年开始加快发展本市保障性公共租赁住房。当下,保租房大多由国企开发和运营,也有纳入保租房体系的市场化房源。公开信息显示,截至目前,上海共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套(间)、供应26.7万套(间)。根据规划,“十四五”期末,上海要建设筹措保障性租赁住房达60万套(间)、形成供应40万套(间)左右。

在随申办上,即可找到保租房申请入口,相应房源离地铁站较近,大多不超过1公里。这些保租房受欢迎吗?青年就业群体能否方便地享受到这一保障?2023年6月-10月,澎湃研究所研究员与意向租房者,考察了杨浦、闵行、黄浦、浦东等地的几处保租房项目。

公共空间需承担更多功能

澎湃研究所研究员发现,这些保租房普遍打造了特色公共空间。政策规定,保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。这意味着,接待亲友、邻里活动乃至一些生活事务,很多时候要在公共空间完成。

在浦东的城方世博滨江社区,澎湃研究所研究员看到,楼道尽头设置了较大的公共会客厅,未来可能需要持续运营。而在杨浦的城投宽庭光华社区,一居室户型的厨房只能做简餐,房内还设有烟雾报警器,租户如有需求,可使用社区设置的共享厨房。该社区的其他公共设施,还包括洗衣房、健身房等。但与一个社区几百户的体量相比,这些承担生活功能的公共空间面积较小,日后随着住户搬入,不知是否还会扩充。

城方世博滨江社区的公共空间。 王昀 图

要更懂青年人,满足个性化需求

抱有服务产业园区、有利于管理等目的,诸多保租房项目的户型,顺应了公司集体租赁宿舍的需求。比如,多居室的户型普遍设置了独立卫浴,这有利于工友同住保持隐私,却不太适合一家人生活。澎湃研究所研究员先后几次探访,都曾遇到对这类房型不满意的青年伴侣。他们之所以来看房,是因为各自上班较远,希望在地铁站附近租一套保租房,但发现房型都不太适合小家庭

相关专业人士指出,上海推行保障性租赁住房,较多站在用人单位和企业集中申请的角度考虑。而当下很多青年从事自由职业。后续政策有必要对此完善,更多考虑居民个体户、自雇者的需求,推出相应的房型和产品。

保租房相对较少因应居民个体和家庭的需求,还表现在房屋往往家具、电器等配置齐全,却缺乏储物空间。衣物鞋帽存放多有不便。

更重要的是,房屋内采用一体化家具与配置,虽可拎包入住,但无法满足不同人的使用需求。租房者难以自行调整家具和电器,对空间使用形成障碍。比如,喜欢玩游戏的男生,想把自己的电竞椅拿来,换掉屋内的木椅子。但也许缺乏仓库和管理成本,物业管理方没有相应存放服务,只能白白占掉屋内空间。而现有的家具配置,也表现为对青年人普遍的生活状态缺乏理解。比如,在床和电视之间安置小圆桌。但这样坐在床上看电视,更像是当代青年父辈的生活方式。

2023年8月,城方滨江璟湾社区,为房子配置的家电正在运进来。 王昀 图

各处保租房内,这类冗余的家具和设施还有不少。不仅限制了租户的生活场景,客观上也增加了运营成本。这体现出当下相关企业的运营经验不足。实际上,针对个性化需求,可设置一些空房间,供租户选择。这也是同去看房的青年人的普遍想法。

需有效服务价格敏感青年群体

上海申请保租房的门槛非常低:只需在本市合法就业,且在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米即可。依照相关规定,保租房租金低于同地段同品质租赁住房,租金年度涨幅不超过5%,享受民用水电价格。

不过,保租房的价格和青年人的支付意愿之间,还存在一定落差。比如,刚毕业的青年人偏好合租。而在保租房项目中,即便三人一起住三居室,也只能提取一份公积金。而在市场上租房,三人可各自提取公积金,保租房也显得不划算。

另外,保租房的租金理论上低于市场价,但价格评估有效期为一年,在一些区域,其租金相比周边已降价的房子没有太大优势。对此,房产评估师指出,由于经济下行、保租房供给量较多等因素,对局部租房市场存在剧烈影响;管理层也在考量保租房供给量对市场均衡的作用。保租房与市场融合,会是个缓慢平衡的过程,还需要一些消化时间。

由于位置便利等,当下一些保租房仍然受到欢迎。“总有人愿意住。总体增加了供给,有利于市场更为平价。我们也能在旁边租到便宜的房子。”一位看过保租房项目的年轻人说。

与城投宽庭光华社区相邻的一片绿地。 王昀 图

总之,保租房项目要形成可持续的社区,还要让空间配置更为灵活,更有效地为价格敏感的青年群体提供住房保障,去适应青年人生活状态的发展变化。这样才能更好地利用市场化机制,让有限公共资源发挥更大作用,减轻开发和运营等方面的压力。所谓“租户可承担,企业可持续”。在这些方面,保租房还需要付出更多针对性思考和努力。

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    责任编辑:田春玲
    校对:刘威
    澎湃新闻报料:021-962866
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